โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน สิริฮับ ถือเป็น real estate-backed ICO ดีลแรกของไทย ที่ได้ยื่นเอกสารไฟลิ่งไปยัง ก.ล.ต. เป็นที่เรียบร้อย เรามาพรีวิวกันหน่อยว่าไอซีโอแรกอย่างเป็นทางการของไทยมีหน้าตาเป็นอย่างไร หลังจากที่รอคอยกันมานานหลายปีหลังจากที่เรามี พ.ร.ก. สินทรัพย์ดิจิทัล ขึ้นตั้งแต่ปี 2018
ข่าวที่เกี่ยวข้อง : ก.ล.ต. พร้อมรองรับการระดมทุนในยุคดิจิทัลผ่านการออกเสนอขาย real estate-backed ICO
ใครคือผู้ออกเสนอขายโทเคน
บริษัท เอสพีวี 77 จำกัด ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนเสนอขายโทเคนดิจิทัลโดยเฉพาะ ทั้งนี้ SPV77 มีผู้ถือหุ้น 100% คือบริษัท แอมเพิล เวนเจอร์ จำกัด ซึ่งมีนายกรวิชญ์ สวาทยานนท์ เป็นผู้ถือหุ้น 100%
มูลค่าระดมทุน
มูลค่าการเสนอขายรวม 2,400 ล้านบาท แบ่งเป็น
- โทเคนดิจิทัล สิริ ฮับ-A จำนวน 1,600,000,000 บาท
- โทเคนดิจิทัล สิริ ฮับ-B จำนวน 800,000,000 บาท
ระดมทุนไปเพื่ออะไร??
เงินระดมทุนที่ได้จากการขายโทเคนจำนวน 1,568 ล้านบาท จะนำไปลงทุนในสัญญา RSTA เพื่อที่ผู้ถือโทเคนจะได้รับสิทธิรับรู้รายได้จากค่าเช่าที่เกิดขึ้นจากกลุ่มอาคารสำนักงาน สิริ แคมปัส (ผู้เช่าคือแสนสิริ) ซึ่งเดิมสิทธินี้เป็นของสิริพัฒน์ โฟร์ และมูลค่าระดมทุนอีก 832 ล้านบาท เอสพีวี 77 จะเอาไปซื้อหุ้นของ “สิริพัฒน์ โฟร์” ในสัดส่วน 100%
อธิบายแบบไม่ให้งงคือการถือโทเคนก็คือได้รับสิทธิจากส่วนแบ่งค่าเช่าที่เกิดขึ้นในอาคารสำนักงาน สิริ แคมปัส นั่นเอง การที่ดีลมีความซับซ้อนและมีตัวละครหลายตัวก็เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น เนื่องจากดีลนี้เป็นดีลแรกที่เสนอขายสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบโทเทนดิจิทัลแทนที่จะเป็นกอง REIT แบบที่คุ้นเคย
ใครเป็นที่ปรึกษาในการเสนอขายโทเคนดิจิทัล
บริษัท เอสอี ดิจิทัล จำกัด ในเครือของ XSpring (เดิมชื่อซีมิโก้ แคปปิตอล) ซึ่งเป็น ICO Portal ที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. ทั้งนี้ แสนสิริ ถือหุ้น 15% ใน XSpring หรือ SPG ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นของ เอสอี ดิจิทัล ที่ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาในการเสนอขายโทเคนดิจิทัลครั้งนี้
บทความที่เกี่ยวข้อง : รู้จักสินทรัพย์ดิจิทัลง่าย ๆ ใน 5 นาที กับ SE Digital
ใครคือตลาดรองในการซื้อขายโทเคน
จากเอกสารไฟลิ่งระบุว่ากำลังพิจารณา ศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลหรือ Exchange ในการซื้อขายโทเคนในตลาดรองอย่าง ERX ซึ่งได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลังและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดย ก.ล.ต.
รายละเอียดการซื้อขายน่าจะตามมาในอนาคต แต่ที่แน่ๆผู้ลงทุนจะต้องเปิดบัญชีและยืนยันตัวเอง (KYC) กับทาง Exchange ที่เข้าร่วม ส่วนจะมีโบรกเกอร์หลักทรัพย์มาเข้าร่วมขายด้วยหรือไม่ต้องติดตามต่อไป
สินทรัพย์ที่ลงทุนคืออะไร
กลุ่มอาคาร สิริ แคมปัส สุขุมวิท 77 ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานที่มีบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้เช่า 100% มีพื้นที่รวมกว่า 31,862 ตารางเมตร โดยมี บลจ.เอ็มเอฟซี เป็นผู้จัดการทรัสตี
ผู้ถือโทเคนจะได้รับอะไร
ผู้ถือจะได้ส่วนแบ่งรายได้รายไตรมาสจากค่าเช่าที่เกิดขึ้นจากกลุ่มอาคารสำนักงาน สิริ แคมปัส โดยจ่ายเป็นสกุลเงินบาทหลังหักภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม แล้ว
(เสริมนอกเหนือจากเอกสารในไฟลิ่ง) ผู้ถือโทเคนอาจได้รับผลกำไรส่วนต่างหรือ Capital Gain จากส่วนต่างราคาโทเคนที่ซื้อขายในตลาดรองหรือ Exchange อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะขาดทุนได้ด้วยเช่นกัน
อ้างอิงจากเอกสารไฟลลิ่งระบุว่าส่วนแบ่งรายได้ตลอดอายุโครงการของผู้ถือโทเคนแบบ A ประเมินคร่าวๆได้ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ 4-4.5% ต่อปี ส่วนโทเคนแบบ B จะมีผลตอบแทนเฉลี่ยที่ 7.25-8.25%
ส่วนรายได้สุทธิจากการขายหุ้นทั้งหมดขอโครงการเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา โทเคนแบบ A จะรับรายได้ไม่เกิน 1,600 ล้านบาท และโทเคนแบบ B รับรายได้ส่วนสุดท้ายเฉพาะส่วนที่เกิน 1,600 ล้านบาท
เทคโนโลยีบล็อกเชนที่ใช้
โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน สิริฮับ ใช้เทคโนโลยีบล็อกเชนของ เทโซส (Texos) ตามมาตราฐาน FA1.2
การกระจายโทเคนสู่ผู้ลงทุน
นักลงทุนรายย่อยสามารถลงทุนในโทเคนดิจิทัลดังกล่าวได้ไม่เกินรายละ 300,000 บาท แต่หากเป็นนักลงทุนสถาบันจะสามารถลงทุนได้มากกว่านั้น โดยสัดส่วนของนักลงทุนรายย่อยจะไม่เกิน 70% ของมูลค่าระดมทุนทั้งหมด
กำไรที่ได้เสียภาษีหรือไม่
เอกสารไฟลิ่งระบุว่ากำไรที่เกิดจาก Capital Gain บนตลาดรองหรือ Exchange ที่ซื้อขายโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน สิริฮับ ถือเป็นเงินได้พึงประเมิน กำไรส่วนต่างที่ได้จะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายอัตรา 15% นอกจากนี้ส่วนแบ่งรายได้รายไตรมาสและมูลค่าไถ่ถอนยังถูกหักภาษี 15% ณ ที่จ่ายและยังมีภาระภาษีมูลค่าเพิ่มอีกด้วย
ข้อสังเกตุคือหากลงทุนในกอง REITs ซึ่งมีคุณลักษณะคล้ายกับโทเคนดิจิทัลที่เป็น real estate-backed ICO ที่ซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ผู้ลงทุนไม่ต้องเสียภาษีกำไรส่วนต่าง Capital Gain แต่อย่างไร
เรื่องน่ารู้อื่นๆ
ถ้าหากโทเคนนี้ขายได้ไม่ครบตามจำนวนที่กำหนดไว้คือ 2,400 ล้านบาท ดีลจะถูกยกเลิกและหากระดมทุนสำเร็จโทเคนจะมีอายุ 4 ปี นับตั้งแต่กองทรัสต์ถูกจัดตั้งขึ้น โดยเปิดโอกาสให้มีการขยายสัญญาได้ และถ้าครบกำหนดสัญญาทางโครงการจะไถ่ถอนหน่วยลงทุนทั้งหมดคืนกับผู้ถือ
บทความนี้ไม่มีเจตนาชักชวนให้ลงทุนเนื่องจากดีลนี้กำลังอยู่ในขั้นตอนของการยื่นไฟลิ่งเพื่ออนุมัติให้เสนอขายต่อประชาชนทั่วไปเท่านั้น รายละเอียดเพิ่มเติมจะทราบได้จากผู้เสนอขายภายหลัง
หมายเหตุ : ข้อมูลทั้งหมดมาจากเอกสาร Filling ของ ก.ล.ต. อ่านรายละเอียดด้วยตัวเองได้ที่นี้
บทความที่เกี่ยวข้อง : STO vs ICO : แนวทางกำกับดูแลในปัจจุบันและอนาคต
