Investment Property หรือ IP คือเทรนด์การลงทุนรูปแบบใหม่ที่นักลงทุนจะได้รับการการันตีผลตอบแทนตั้งแต่ปีแรกที่เป็นเจ้าของและได้ตลอดอายุสัญญาและยังได้ความเป็นเจ้าของโครงการนั้นๆซึ่งมีโอกาสที่จะได้ผลตอบแทน Capital Gain ในอนาคตหากมูลค่าของโครงการเพิ่มขึ้น
นักลงทุนที่สนใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าหรือที่พักอาศัยอื่นๆ อาจจะมีข้อกังวลว่าเมื่อซื้อลงทุนไปแล้วจะมีผู้เช่าไหมและเรตราคาที่ปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนคุ้มค่าหรือไม่จึงยังลังเลที่จะเข้ามาในตลาดนี้
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายจึงได้พัฒนาโครงการขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มนักลงทุนโดยเฉพาะในรูปแบบของ Investment Property โดยเปิดให้เป็นเจ้าของทรัพย์สินในโครงการโดยจะมีทีมงานเข้ามาช่วยบริหารเพื่อให้เกิดลูกค้าเข้ามาเช่าหรือใช้บริการและสร้างผลตอบแทนคืนให้กับผู้ลงทุนนั่นเอง
เรียกได้ว่านอกจากจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินแล้วยังได้รับผลตอบแทนทุกๆปีอีกด้วย แถมไม่ต้องลงแรงหาลูกค้าเองเพราะมีผู้ที่ช่วยทำการตลาดให้ ที่สำคัญบางโครงการอาจจะมีสิทธิพิเศษให้กับผู้ลงทุนเช่นสิทธิการเข้าพักฟรี ส่วนลดต่างๆ ฯลฯ อีกด้วย
IP มีสินทรัพย์รูปแบบใดบ้าง?
ยุคแรกๆของ IP จะเริ่มต้นจากโครงการประเภทโรงแรมที่อยู่อาศัยเนื่องจากเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้และกระแสเงินสดได้อย่างต่อเนื่อง แต่ระยะหลังมานี้มีบางโครงการที่แม้ว่าจะมีความเป็นคอนโดมิเนียมแต่ได้จดทะเบียนธุรกิจให้เป็นในรูปแบบของโรงแรมให้สามารถรับลูกค้าที่มาเช่าเป็นรายวันได้เช่นเดียวกับโรงแรม จึงสามารถสร้างรายได้เข้าโครงการได้อย่างต่อเนื่อง แนวโน้มในอนาคตจึงน่าจะได้เห็นคอนโดมิเนียมที่เปิดให้ลงทุนแบบ IP มากขึ้น
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นทางด้าน IP โดยตรงอย่าง Siamese Asset ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่สามารถประกอบธุรกิจให้เช่ารายวันได้เหมือนโรงแรม
IP ต่างจากการลงทุนผ่าน REITs อย่างไร?
Pain Point ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็คือสภาพคล่องในการซื้อขาย ทำให้เกิดการลงทุนในรูปแบบของกอง REITs ซึ่งเปิดให้สามารถซื้อขายกันทั้งในตลาดแรกตั้งแต่ไอพีโอและตลาดรองในตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้นักลงทุนสามารถซื้อง่ายขายคล่อง
อย่างไรก็ตามผู้ที่ลงทุนผ่าน REITs อาจจะสนใจที่จะรับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเพียงอย่างเดียวโดยอาจไม่สนใจที่จะมีความเป็นเจ้าของก็เป็นได้ แต่ IP เปิดทางให้ผู้ลงทุนได้รับทั้งผลตอบแทนและความเป็นเจ้าของด้วยเช่นกัน
สิ่งที่ผู้ลงทุนใน IP และ REITs จะได้รับเหมือนกันก็คือผลตอบแทนจากการจ่ายปันผลและ Capita Gain จากการที่ราคาสินทรัพย์นั้นๆเพิ่มขึ้น แต่สิ่งที่ต่างคือผู้ลงทุนใน IP ไม่ได้รับสิทธิความเป็นเจ้าของในโครงการนั้นๆ
สรุปก็คือผู้ที่สนใจผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ต้องการที่จะเปลี่ยนมือและขายเป็นเงินสดได้เร็วแนะนำให้ลงทุนในกอง REITs แต่หากต้องการเป็นเจ้าของหรือได้รับสิทธิในการเข้าพักและใช้บริการในโครงการนั้นด้วยก็ไปลงทุนใน IP ดีกว่า
ลงทุนผ่าน IP ทำไมถึงดีกว่าการซื้อปล่อยเช่าด้วยตัวเอง??
ทั่วไปแล้วนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการขั้นตอนเรื่องของเอกสารการปล่อยเช่าด้วยตัวเองรวมถึงต้องทำการตลาดหาผู้เช่าเอง หรือไม่เช่นนั้นก็ต้องให้นายหน้าหรือโบรกเกอร์เข้ามาช่วยซึ่งต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่ง
นอกจากนี้บางโครงการที่เป็นเจ้าของอาจจะไม่เหมาะสมกับการลงทุนหรือมีข้อจำกัด เช่น คอนโดมิเนียมจะไม่สามารถปล่อยให้เช่ารายวันได้
แต่โครงการที่วางโพสิชั่นตัวเองว่าเป็น IP โดยเฉพาะจะมีทีมงานที่เข้ามาช่วยบริหารจัดการดูแลเรื่องของการหาลูกค้ามาเช่าตลอดจนโครงการที่เป็น IP จะออกแบบมาให้เหมาะสมกับการลงทุนโดยเฉพาะ เพื่อลดปัญหา
IP ทำไมถึงการันตีผลตอบแทนได้
โครงการที่เสนอขายแบบ IP เกือบทั้งหมดจะรับรองการจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนในปีแรกทันทีแม้อาจจะยังไม่ใช่ตัวเลขจำนวนมาก การที่ผู้พัฒนาโครงการออกมาการันตีผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนแม้ว่าโครงการยังพัฒนาไม่เสร็จก็ตามก็เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ลงทุนนั่นเองโดยใช้แหล่งเงินทุนภายในของบริษัทนำมาจ่ายผลตอบแทน
หลังจากที่โครงการได้พัฒนาเสร็จแล้ว เจ้าของโครงการยังสามารถการันตีผลตอบแทนที่จ่ายรายปีให้กับผู้ลงทุนได้อีกและเป็นจำนวนตัวเลขที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากสามารถรับลูกค้าได้แล้ว โดยตัวเลขที่นำเสนอกับผู้ลงทุนจะเป็นผลตอบแทนที่หักค่าดำเนินงานออกแล้ว
หลังจากที่โครงการได้พัฒนาเสร็จแล้ว เจ้าของโครงการยังสามารถการันตีผลตอบแทนที่จ่ายรายปีให้กับผู้ลงทุนได้อีกและเป็นจำนวนตัวเลขที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากสามารถรับลูกค้าได้แล้ว โดยตัวเลขที่นำเสนอกับผู้ลงทุนจะเป็นผลตอบแทนที่หักค่าดำเนินงานออกแล้ว
อย่างไรก็ตามหากการดำเนินธุรกิจของโครงการนั้นๆไม่ได้ตามเป้าหมายตามที่กำหนดไว้ในสัญญา ทางโครงการจะต้องใช้เงินทุนของตัวเองมาจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนตามข้อสัญญาอยู่ดี
หนึ่งในหลักเกณฑ์ตัดสินใจสำคัญของการเลือกโครงการที่จะลงทุนใน IP ก็คือฐานะการเงินและความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการนั้นๆ
ใครเหมาะสมกับการลงทุนใน IP
ผู้ที่มีเงินเย็นอยู่กับตัวและต้องการสร้างผลตอบแทนที่มากกว่าเงินฝากประจำโดยมองการลงทุนระยะยาวถือเป็นกลุ่มที่เหมาะสมกับการลงทุนใน IP เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีอัตราการเติบโตของมูลค่าอย่างต่อเนื่องในระยะยาว แม้ว่าประเทศไทยจะผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาหลายครั้ง ทำให้บางปีมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เติบโตหรือลดลง แต่หากมองในระยะยาวแล้วมูลค่ามีแต่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2-3% บางทำเลที่มีศักยภาพสูงอาจจะเติบโตมากกว่านั้น
นอกจากได้รับผลตอบแทนในแง่เงินลงทุนแล้ว ผู้ลงทุนยังได้สิทธิการเป็นเจ้าของในโครงการดังกล่าวไปอีกด้วย จะเรียกได้ว่าเหมือนกับมีผู้มาช่วยเราจ่ายค่าห้องให้ด้วยนั่นเอง
อย่างไรก็ตามทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การลงทุนใน IP จำเป็นต้องใช้เงินเย็นที่ไม่จำเป็นต้องนำไปใช้จ่ายอื่นๆเพราะจะต้องลงทุนในระยะยาว หากขาดสภาพคล่องทางการเงินและต้องการจะถอนการลงทุนออกอาจจะมีปัญหาตามมาในภายหลัง
ที่สำคัญคือการขายต่ออาจทำได้ไม่ง่ายนักเพราะสภาพคล่องมีไม่สูงมาก ก่อนจะลงทุนจึงต้องตัดสินใจเป็นอย่างดีว่า IP เหมาะสมกับเราจริงหรือไม่
บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง : คอนโดมิเนียม ย่าน เจริญนคร กรุงธนฯ และตลาดพลู มีแนวโน้มเติบโตสูง
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถลงทุนได้
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่าสถานการณ์การลงทุนในอสังหาฯ ปัจจุบันมีความร้อนแรงลดลง เมื่อเทียบกับในอดีต เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจรวมถึงจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value Ratio : LTV) ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เร่งระบายสินค้าเก่ากำลังซื้อภายในประเทศยังซบเซา
รวมถึงปัจจัยจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ชะลอลงจากสภาพเศรษฐกิจโลก และส่วนหนึ่งเนื่องจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นและผลกระทบของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ระดับราคาคอนโดปัจจุบันปรับลดลง ซึ่งระดับราคาดังกล่าวต่ำกว่า ราคาช่วงที่เปิดขายในช่วงแรกราว 7-15%
สอดคล้องกับดัชนีราคาห้องชุด ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพและปริมณฑลที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562ดังนั้นช่วงที่ราคาคอนโดปรับลดลงเช่นนี้ จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อม โดยเฉพาะนักลงทุนระยะยาว ที่ลงทุนเพื่อปล่อยเช่าจากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าแม้ภาวะตลาดอสังหาฯ จะซบเซา แต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดีโดยเฉพาะคอนโด ยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า
พื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1%นอกจากนี้ จากการสำรวจพบว่า ปี 2560-2562 มีจำนวนคอนโดที่สร้างเสร็จและเป็นโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405 โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479 ยูนิตซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากมีอุปทานดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จอย่างไรก็ตาม ในอนาคตคาดว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจำนวนมากในปี 2563-2565 ราว 147,429 ยูนิต จาก 247 โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย
หากพิจารณารายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพชั้นใน มีคอนโดสร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68 โครงการ พื้นที่ดังกล่าวครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีศักยภาพส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดเพิ่มสูงขึ้นตามนอกจากนี้คอนโดบริเวณดังกล่าว ยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน หรือมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0%
ส่วนพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่ พระราม3 พญาไท อนุเสาวรีย์ สะพานควาย จตุจักร ลาดพร้าวและรัชดา มีคอนโดสร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการเป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งงาน โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร
ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต่างๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยที่ 4.5%พื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมือง เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดสร้างเสร็จจำนวน 127 โครงการ มีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1%
อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตรและเมื่อเปรียบเทียบคอนโดบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า กับคอนโดในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดในเมือง 30-40% ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500-8,500 บาท”
แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของ ส่วนต่างราคาในอนาคต และรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตนอกจากจากนี้ การเลือกซื้อคอนโดเพื่อลงทุนในแต่ละทำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่
เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่ลดราคาต่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรกเพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างไรก็ดีการลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ กำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ในวงจำกัด จะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้”
